桃園市地政局彙整的最新不動產統計，描繪出一幅看似矛盾的房市圖像：預售屋成交均價再創新高，來到每坪 45.4 萬元；同一時間，成屋市場與整體住宅價格指數卻持續下修。同一座城市的房市，彷彿同時存在兩個走向不同的世界。
先看預售屋的表現。最新一期統計中，預售屋申報件數為 795 件，比上月的 899 件減少百分之十一點六，但比去年同期增加百分之八十八點八。價格方面，預售屋成交均價為每坪 45.4 萬元，比上月的每坪 43.3 萬元增加百分之四點八，也比去年同期增加百分之十二點四，再度寫下新高。
從區域來看，預售屋的熱度集中在中壢區。近一年來，預售屋申報備查案件數量以中壢區最多，共 3,849 件，主要集中於桃園機場捷運 A20 興南站周邊。預售屋交易件數同樣以中壢區 1,766 件居首，桃園區 1,744 件次之。今年八月各行政區的預售屋交易量，也是中壢區 314 件最高，桃園區 106 件居次。
然而，把視線轉向成屋與整體住宅市場，畫面完全不同。今年六月，全市住宅市場中大樓含華廈的平均成交單價為每坪 31.0 萬元，比五月的每坪 31.5 萬元減少百分之一點六，也比去年同期減少百分之一點九。公寓平均成交單價為每坪 19.0 萬元，與五月持平，但比去年同期減少百分之十二點四。
住宅價格指數同樣呈現下修。今年五月，全市住宅大樓價格月指數為 138.62，比前月 142.43 下跌百分之二點六七，比去年同期 152.23 下跌百分之八點九四。地政局的解讀是，整體住宅價格尚未呈現明確的回升趨勢，市場仍處於調整階段。
重點區域的單價排名，也反映了成屋市場的現況。今年六月，住宅市場成交平均單價最高的行政區為桃園區，每坪 34.0 萬元，其次是龜山區每坪 33.7 萬元、中壢區每坪 31.5 萬元，以及蘆竹區每坪 29.8 萬元。近一年來，各重點地區住宅交易筆棟數最高的行政區為桃園區 7,146 筆棟，其次是中壢區 7,124 筆棟、龜山區 3,353 筆棟，以及楊梅區 3,286 筆棟。
為什麼預售屋與成屋會走出兩種行情？地政局指出，自 2024 年九月第七波選擇性信用管制實施以來，不動產貸款集中情形已經從高點回降，房市投機炒作與民眾看漲預期也有所趨緩。從本期數據觀察，買賣移轉登記量比前月回升，預售屋交易量卻比前月減少，顯示市場交易表現仍有波動，尚未形成一致的方向。
桃園市不動產代銷公會理事長惠礽的觀察，補上了另一塊拼圖。他表示，自第七波信用管制實施後，桃園房市交易量萎縮明顯，尤其重劃區最為明顯。重劃區看中的是未來發展，但現階段生活機能可能尚未跟上，過去多為投資客搶先布局；信用管制上路後，投資客退場，買氣瞬間凍結，部分個案也出現降價狀況。
政策面近期也出現鬆動。中央銀行已經從九月十八日起，將全國自然人第二戶購屋貸款成數上限從六成調升到七成。財政部青年安心成家貸款 3.0 也從今年八月一日起實施，續辦利息補貼並提高婚育家庭的貸款額度。這些措施可望適度減輕自住、換屋與婚育家庭的購屋資金負擔。
不過，地政局也提醒，後續市場交易情形仍將視供需、政策與整體經濟環境變化而定，自住需求仍是市場的重要支撐。換句話說，政策鬆綁能否真正帶動買氣，還要看自住買盤是否願意進場，而非投資客是否回流。
關鍵數字
每坪 45.4 萬元：預售屋最新成交均價，再創新高，比上月增加百分之四點八，比去年同期增加百分之十二點四。
795 件：預售屋最新申報件數，比上月減少百分之十一點六，但比去年同期大增百分之八十八點八，顯示年增力道仍強。
每坪 31.0 萬元：今年六月大樓含華廈平均成交單價，比五月減少百分之一點六，比去年同期減少百分之一點九。
138.62：今年五月住宅大樓價格月指數，比前月下跌百分之二點六七，比去年同期下跌百分之八點九四，整體仍在下修。
六成調升到七成：中央銀行從九月十八日起放寬的自然人第二戶購屋貸款成數上限，是近期最重要的政策變數。
對正在看房的民眾來說，這組數據傳達的訊息相當實際：預售屋的價格仍在高點，追高之前要先衡量自身的資金與風險承受能力；成屋市場則出現議價空間，但價格尚未明確止跌，進場時機仍需審慎評估。預售與成屋的背離，短期內恐怕不會消失，關鍵在於信用管制的效果、政策鬆綁的力道，以及自住買盤的信心何時回穩。
整體而言，桃園房市目前呈現交易量波動、住宅價格持續調整的狀態。後續走勢將持續受到信用管制、地緣政治、營建成本與市場資金變動等因素影響。對買方與賣方來說，與其追逐單一數字的高低，不如看懂預售與成屋背離背後的結構：一個是對未來的期待定價，一個是當下市場的真實成交，兩者之間的差距，正是目前桃園房市最值得留意的訊號。
