股市挑戰歷史高點之際，部分高資產族群開始選擇獲利了結，把資金轉向房地產避險。隨著央行放寬第二戶房貸成數，並解除建商土地融資的限期開發管制，多位房產業者認為，後續可能出現一波從股市轉進房市的資金移動，而雙北地區的房價，明年有機會呈現價格盤整、交易量增加的走勢。
高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛指出，股市挑戰五萬點關卡，頗有近關情怯的味道。主要原因包括美國聯準會與主要國家的債務及赤字持續擴張，地緣政治帶來的能源壓力與通膨疑慮，也讓高成長的科技題材難逃泡沫質疑。因此，從金融市場出現調節或獲利了結的現象確實存在，也讓這些短期獲利轉進房市的機會大增。
不過，股市資金是否真的轉進房市，仍取決於投資人對房價、租金收益、持有成本與融資條件的綜合判斷。黃舒衛等業者提醒，這一波可能的股轉房趨勢，已經不是過去資金行情帶動的全面上漲榮景，房市更可能呈現區域、產品與買方條件的分化，買方會更挑地點、更挑產品。
信義開發總經理李少康表示，目前或多或少已經可以感受到股市的外溢效應，整體而言，明年房市預期呈現價盤量增的趨勢，而雙北市的房價則比較有往上走的空間。換句話說，價格未必大漲，但交易量有機會回溫，雙北的支撐力道相對較強。
馨傳不動產智庫執行長何世昌則持相對保留的看法。他認為，雖然央行放寬第二戶房貸成數至七成，但由於資金大量集中在股市，而且民眾對股市收益較為樂觀，鬆綁措施至今未能顯著提升房市交易量能。
何世昌觀察，今年房市買氣只有台北市、新竹縣市的預售屋買氣較佳，新北市呈現微溫，其他縣市相對冷清，其中又以高雄市最為慘淡。這顯示即使政策鬆綁，資金也不會立刻全面回到房市，區域差異非常明顯。
不過何世昌也預期，央行下一步若將第二戶房貸鬆綁至八成，同時股市處於高檔盤整階段，選擇調節股市部分獲利、轉進房市的民眾將會增加，房市可望迎來轉機。關鍵在於股市與政策鬆綁的時間點是否配合。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，股市大漲讓資產族群的財富明顯增加，今年以來看到不少中高總價交易，背後都跟股市帶來的購買力增加有關。不過，現在市場以自用需求為主，政策逐漸鬆綁且相關管制上路已滿兩年，市場不再對政策感到恐慌，預期若沒有太多外在因素干擾，明年可能呈現價穩量緩增。
關鍵數字
第一個數字是七成，也就是央行放寬後的第二戶房貸成數。這個數字代表購屋族向銀行貸款的上限提高，自備款壓力減輕，是政策鬆綁最直接的訊號。
第二個數字是五萬點，也就是股市正在挑戰的歷史高點關卡。股市越接近高點，高資產族群獲利了結的動機越強，這正是股轉房討論升溫的背景。
第三個數字是八成，也就是市場預期央行下一步可能放寬的第二戶房貸成數。如果真的放寬到八成，搭配股市高檔盤整，轉進房市的資金可能進一步增加。
第四個數字是兩年，也就是相關房市管制上路至今的時間。管制滿兩年後，市場對政策的恐慌感逐漸消退，買方比較願意回到市場看屋、議價。
第五個數字是三個區域的對比：台北市與新竹縣市預售屋買氣較佳、新北市微溫、其他縣市冷清、高雄最慘淡。這組對比說明，房市復甦不會是全面性的，而是先從特定區域開始。
從資金流向來看，黃舒衛認為，資金往蛋黃區換屋、置產與高總價產品流動的趨勢相當明確。相對地，過去因為低基期而吸引買氣的區域，受到央行限貸政策管制、預售屋禁止轉售規定與法人購屋許可制等政策箝制，加上銀行對部分地區房地產估值保守，未來價量修正的壓力較大。
這意味著買方在選擇標的時，區域與產品的差異會比過去更重要。同樣一筆資金，放在蛋黃區與放在外圍區域，未來面臨的風險與報酬可能完全不同。
對自用買方來說，現在的市場環境有兩個值得注意的訊號。第一個是政策方向逐漸鬆綁，貸款條件比先前寬鬆；第二個是市場不再恐慌，議價空間與交易節奏比較理性。這兩個訊號加在一起，代表自用買方不必急著追價，但也不必過度觀望。
對投資型買方來說，租金收益與持有成本的計算變得更關鍵。股市資金轉進房市，不代表房價一定會漲，如果租金報酬率不夠高、持有稅費與貸款利息吃掉大部分收益，那麼轉進房市的誘因就會打折。
從總體經濟的角度來看，股市與房市的連動關係一直存在，但傳導速度並不固定。股市大漲時，資產族群的財富增加，購買力提升，這是外溢效應的來源；但財富增加之後，錢要流向哪裡，還要看其他資產的吸引力、政策環境與個人風險偏好。
這次討論之所以受到關注，是因為幾個條件同時出現：股市在高點、央行政策鬆綁、房市管制滿兩年、市場恐慌感消退。單一條件出現時，效果可能有限，但多個條件疊加，就容易形成一波資金移動的預期。
不過業者也提醒，預期不等於事實。何世昌的觀察就顯示，政策鬆綁至今，房市交易量並沒有顯著提升，代表資金從股市轉進房市的過程，比想像中緩慢。民眾對股市收益的樂觀態度，讓不少人選擇繼續留在股市，而不是立刻轉進房市。
接下來的觀察重點有三個。第一是央行是否進一步放寬第二戶房貸成數至八成，以及放寬的時間點。第二是股市能否站穩高檔，還是出現較大回檔，影響獲利了結的意願。第三是各區域的交易量變化，特別是雙北與新竹的預售屋買氣能否持續。
對雙北以外的縣市來說，這波股轉房的討論可能感受較弱。買氣冷清的地區，短期內恐怕還是要靠自用需求支撐，而不是期待股市資金外溢。
整體而言，明年房市最可能出現的局面，是業者口中的價盤量增：價格大致盤整，交易量緩慢增加，雙北的表現相對較好，其他區域則各自表現。這樣的走勢對自用買方來說相對友善，不必擔心價格突然飆漲，也不必擔心市場完全冷凍。
對正在考慮是否要把股市獲利轉進房市的民眾來說，比較務實的做法，是先算清楚自己的資金狀況、貸款條件與持有成本，再看區域與產品的長期價值，而不是只聽到股轉房的風向就急著進場。畢竟股市獲利得來不易，轉進房市之後，資金的流動性會大幅降低，決策需要更謹慎。
