都市更新進度牛步，行政院日前透過修法拋出「都更第三條路」，希望以地主自主、專業管理與金融支持，建立新的都市更新模式。不過房市趨勢專家李同榮指出，第三條路在實務操作上存在五大障礙，政府必須提出相對應的配套措施，否則新路恐怕走不通。
李同榮表示，過去都更主要依靠建商整合或政府主導。為突破困境，行政院在今年7月16日通過都市更新條例修正草案，提出全案管理、自主都更信用保證，以及提高特定條件下的容積獎勵上限等措施，試圖打開傳統都更的執行瓶頸。
但他也拋出連串質疑：政府提供容積獎勵，地主就有能力自主都更嗎？有了信用保證，銀行就敢放款嗎？有了全案管理，住戶就能順利完成重建嗎？這些問題，正是第三條路必須面對的現實考驗。
第一個障礙是整合。一棟老舊公寓裡，可能同時有自住戶、出租戶、繼承共有戶與高齡屋主，每個人的經濟能力、居住需求與資產期待都不同。有人希望分回更大的房子，有人要求現金補償，有人不想搬遷，也有人擔心重建後負擔加重。傳統建商主導至少有專業團隊協調整合，自主都更則要住戶自己凝聚共識，難度未必更低。
第二是專業障礙。自主都更不是地主自己找建築師畫圖、找營造廠施工就能解決。從都市計畫、建築設計、容積試算、權利變換、工程發包，到資金管理與完工交屋，每個環節都需要專業。行政院提出全案管理制度方向正確，但後續必須解決專業機構如何認證監督、管理費用如何計算以避免利益衝突，以及工程延誤或成本超支時由誰負責等問題。
第三是融資。重建之前要先支付規劃、設計、鑑定、行政與整合費用，進入施工階段更需要龐大工程資金。政府提出每戶最高600萬元的信用保證構想，確實有助改善融資條件，但信用保證不等於政府直接給現金，也不代表銀行必須核貸。銀行仍會考量土地權利、借款人財務能力、工程成本與還款來源，尤其高齡屋主即使擁有高價值房地產，也可能缺乏穩定收入。
第四是分配障礙。不同樓層、土地持分、建物面積與原有權利價值，都會影響更新後的分配結果。加上營建成本上漲、工程追加預算、融資利息等變數，若更新前沒有建立公開透明的財務試算與分配制度，重建過程很容易出現新的衝突。
第五是安置問題。「人屋雙老」是都更最棘手的難題之一：高齡屋主住在沒有電梯的老公寓，卻也可能因為熟悉生活圈而不願搬遷。即使同意重建，施工期間住哪裡、租金誰負擔、重建後能否順利回住、管理費與貸款能否負擔，都是必須先有答案的問題。
針對上述障礙，李同榮提出五大配套建議：建立政府輔導的自主都更整合平台、全案管理認證與履約保障制度、自主都更專案融資與信託平台、權值分配透明與成本公開制度，以及高齡住戶安置與回住保障制度。
他強調，過去都更政策常把重點放在容積獎勵、租稅優惠與行政程序簡化，這些固然重要，但一般地主不是不知道都更有好處，而是不知道從哪裡開始、不知道誰可以信任。政府的角色應從被動審查、提供獎勵，進一步轉型為主動協助與風險管理。
李同榮表示，自主都更的真諦不是讓地主自己承擔所有責任，而是讓地主真正擁有選擇權、決策權與合理保障。容積獎勵只是誘因，制度保障才是根本；唯有公私協力，第三條路才能真正暢行。
