買房看完屋，還要看懂兩份重要文件：不動產說明書與建物現況確認書。前者涵蓋產權、建物資訊、交易條件及周邊環境，後者著重房屋目前的使用與屋況，兩份文件各有用途，缺一不可。
依《不動產經紀業管理條例》第22至24條，不動產說明書應由經紀業指派的經紀人簽章，提供買方解說前，須先經賣方簽章。簽訂買賣契約時，經紀人應將說明書交付買方，由買方簽章確認。
值得注意的是，不動產說明書依法視為買賣契約的一部分，效力不容小覷。買方應在正式出價及簽約前充分閱讀，把不清楚的內容請房仲說明，並要求提出相關資料。
兩份文件分工不同。說明書的閱讀重點是產權與面積、法定用途、權利負擔、屋況瑕疵、交易條件與周邊環境；現況確認書則聚焦漏水、建物設備、相關檢測，以及賣方對房屋現況的揭露。
建物現況確認書是成屋買賣契約的重要附件，但它不能取代不動產說明書，房仲仍須依規定製作完整的說明書。
第一個重點是產權與面積：核對所有權人、土地與建物的持分、主建物及附屬建物面積、共有部分、車位權利，以及是否有未登記增建。
第二是房屋用途：比對建物謄本、使用執照與實際使用情形，確認住宅、辦公室或廠房等法定用途是否相符。
第三是權利與占有：查明抵押權、查封、租賃及其他權利事項，並確認交屋時如何排除應塗銷的權利、如何交付房屋。
第四是漏水與屋況：檢視牆面、窗框、浴室及天花板，核對文件中的滲漏水、修繕及相關檢測資訊。對於記載不明或現場有疑慮的項目，應要求補充說明，甚至安排專業檢測。
第五是非自然死亡的揭露：說明書應揭露建物專有部分，在賣方產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡等情形。這項記載有特定的空間與時間範圍。
第六是周邊重要設施：說明書須以地圖標示周邊半徑300公尺內的重要環境設施，包括學校、醫院、市場、變電所用地、地面高壓電塔、殯儀館、垃圾處理設施及加油站。這些設施包含生活機能，也包含可能影響居住感受的項目。
第七是交易與交屋條件：確認付款方式、附贈設備、租約處理、違約約定及交屋日期，口頭承諾的修繕或設備，一定要明確寫進契約。此外，2026年4月1日起，新版說明書增加了建築能效標示、太陽光電設備等揭露內容，現況確認書也增加了社區加壓受水設備及其管理維護責任，買方可留意文件是否採用新版、欄位是否完整。簽名前，記得逐頁核對、要求書面補充、保留完整文件；若發現業者未依規定製作或解說，可向房屋所在地的縣市政府反映或檢舉。
