行政院在7月16日通過《都市更新條例》修正草案，提出號稱「都更第三條路」的新方向，希望透過全案管理、信用保證及容積獎勵等措施，協助地主自主推動老屋重建，不再只能依賴建商或政府主導。
不過，房市趨勢專家李同榮提醒，即使政府提出每戶最高600萬元的信用保證構想，也不代表會直接發給住戶600萬元，更不等於銀行一定核貸。自主都更要真正走得通，仍須跨越整合、專業、融資、分配及安置五大難關。
首先是資金問題。李同榮指出，重建前就需要支付規劃、設計、鑑定及整合費用，進入施工階段後更涉及龐大的工程資金；政府提出的信用保證構想有助改善融資條件，但信用保證並非現金補助，銀行仍須評估土地權利、借款人財務能力、工程成本及還款來源，並非住戶提出申請就能取得貸款。
對高齡屋主而言，融資問題可能更加棘手。有些屋主雖然持有具價值的房地產，卻缺乏穩定收入，即使願意參與重建，也可能面臨貸款審核及後續還款壓力。因此，自主都更不能只靠信用保證，還需要結合銀行、信託及專案資金管理機制，降低財務風險。
住戶整合是另一大難關。同一棟老公寓可能同時有自住戶、出租戶、繼承共有戶及高齡屋主，各自對重建後的房屋面積、現金補償及搬遷安排有不同期待；過去建商主導都更通常由專業團隊負責協調，改由地主自主推動後，住戶仍須自行凝聚共識，整合難度並不會因此降低。
專業管理及利益分配同樣不能忽視。自主都更涉及建築設計、容積試算、權利變換、工程發包及資金管理等環節，地主即使擁有產權也未必具備開發管理能力；工程成本上漲、追加預算及融資利息都可能影響住戶最終分回的房屋價值與面積，若缺乏透明的財務資訊及分配制度，重建過程恐再生爭議。
另一個容易忽略的問題是搬遷安置。對住在老公寓的高齡屋主來說，重建不只是房屋變新，還包括施工期間住在哪裡、租金由誰負擔，以及完工後能否負擔貸款與管理費等問題。
李同榮指出，如果沒有完善的中繼安置及回住保障，即使增加容積獎勵，也未必能讓住戶安心同意重建。
針對上述問題，李同榮建議政府建立自主都更輔導整合平台，協助社區進行產權盤點、意願調查及初期共識整合；同時建立全案管理機構的認證與監督制度，並結合銀行及信託機構推動專案融資。
在權利分配上，他主張公開工程成本、共同負擔及分回權值，並針對高齡與經濟弱勢住戶提供搬遷及回住協助。他強調，容積獎勵只是誘因，制度保障才是根本，唯有讓地主有選擇、也有能力承擔重建過程，都更第三條路才能走得通。
