5點看懂：立法院內政委員會召開都市更新相關修法公聽會，民間團體針對都更容積獎勵連動社會住宅供給提出建議。
5點看懂：截至二○二五年底，全國核定超過一千三百件都市更新案，透過容積獎勵捐贈社會住宅的只有十件，占比僅百分之零點七。
5點看懂：民間團體指出，建商可以用繳納代金等方式取得容積，卻要無償捐出住宅產權才能換取社會住宅容積獎勵，誘因明顯失衡。
5點看懂：美國、韓國、法國等地的共通邏輯，是把社會住宅當作取得額外容積的必要條件，容積拿得越多，回饋義務也越重。
5點看懂：民間團體主張，社會住宅容積獎勵應該限縮適用條件，公辦都更帶頭強制申請，民辦都更在想拿額外容積時必須先連動社會住宅。
這場公聽會討論的，是都市危險及老舊建築物加速重建條例與都市更新條例的修法，民間團體都市改革組織秘書長彭揚凱出席並提出建議。
民間團體的立場並不是反對都更連動社會住宅的大方向，而是認為行政院提出的修法版本，沒有真正處理制度誘因的問題。
都市更新帶來龐大的容積利益，本來就應該適度回饋公共福祉，這一點民間團體並不否認，爭議在於回饋機制是否真的走得通。
如果只是一味提高社會住宅容積獎勵上限，數字看起來很漂亮，實際上卻沒有人想申請，社會住宅的供給就不會因此增加。
數字最能說明問題，截至二○二五年底，全國已核定超過一千三百件都市更新案，透過容積獎勵捐贈社會住宅的只有十件。
其中民辦都更更只有三件，取得的社會住宅是一百八十戶，放在整體都更規模中，比例非常有限。
過去政府經常宣稱，都更已經取得多少社會住宅，但仔細拆開數字就會發現，絕大多數其實來自公有土地參與都更後的產權分回。
也就是說，那些社會住宅並不是建商申請容積獎勵所提供的，而是公有土地參與開發後自然分回的產權，兩者的性質並不相同。
更值得注意的是，全國完成招商的公辦都更案已達一百零三件，採用社會住宅容積獎勵捐贈機制的公辦都更，卻只有七件。
連政府自己主導的公辦都更都不願意使用這套機制，民間團體質疑，憑什麼期待民間建商會踴躍申請。
問題的根源，在於台灣取得容積的管道太多，而且彼此脫鉤，建商可以先用時程、綠建築、耐震等項目，填滿一般都更容積獎勵百分之五十的上限。
接著還可以透過容積移轉、增額容積，繼續取得額外的開發容積，這些機制多半只要繳納代金，就能取得容積，程序相對確定。
反觀社會住宅容積獎勵，卻要求建商將住宅產權無償捐贈政府，一邊花錢就能買到容積，一邊卻要永久捐出產權，選擇的天平明顯傾斜。
站在開發者的角度，花錢買容積的成本可以估算、風險可以控制，捐出產權卻是長期且不可逆的負擔，兩者的吸引力很難相提並論。
民間團體指出，行政院版修法沒有處理這些低成本的替代途徑，只是提高社會住宅容獎上限，根本無法改變建商的選擇。
只提高獎勵，不改變取得容積的條件，社會住宅容獎永遠排在最後，輪不到它發揮作用，這就是民間團體所說的制度盲點。
把視野拉到國外，美國、韓國、法國等地的制度雖然作法不同，但有一個共通邏輯，就是社會住宅是取得額外容積的必要門票。
在這些制度下，想要取得更多開發利益，就必須承擔相應的可負擔住宅供給責任，容積增加越多，回饋義務也應越重，而不是可以自由跳過的選項。
台灣卻恰好相反，社會住宅只是眾多容積獎勵項目中的一種，建商完全可以選擇其他方式取得容積，避開社會住宅義務。
修法還打算將社會住宅容積獎勵納入危老條例，民間團體認為更不可取，因為危老重建多屬小基地，為了容積加碼而蓋出突兀高樓，會增加開挖深度與鄰損風險。
小基地的問題還不只在環境衝擊，五百平方公尺的基地就可能適用，即便真的有人申請，最後分回的社會住宅恐怕也只有兩、三戶。
這種少量、零碎的住宅單元，不僅供給效益有限，後續管理成本也高，反而讓社會住宅背上惡化都市環境的責任，效果適得其反。
民間團體提出的修法方案，是讓社會住宅容積獎勵限縮適用條件，不能全面、通案加碼，優先針對策略性更新地區、增額容積地區、公辦都更，或有一定規模公有土地參與的基地。
在這個基礎上，公辦與民辦都更要有不同的義務，公辦都更方面，政府一定要帶頭做，未來不論中央或地方政府推動的公辦都更，只要符合適用條件，就應強制申請社會住宅容積獎勵。
政府不能一方面要求民間提供社會住宅，自己主導的開發案卻帶頭迴避，否則制度的說服力從一開始就站不住腳。
民辦都更方面，既有容獎不動，額外容積必須連動社會住宅，民辦都更原本百分之五十的容積獎勵額度維持不變，社會住宅容獎仍採自願申請。
但如果一般容積獎勵已經拿滿，還想額外申請容積移轉或增額容積，就必須先申請社會住宅容積獎勵，並依取得的額外容積承擔相應的社會住宅供給義務。
民間團體也要指出另一個制度矛盾，相較國際經驗，台灣取得額外容積的規範相當寬鬆，但社會住宅回饋卻要求無償捐贈產權，採取非常嚴格的方式。
國外有些制度是由政府或社會住宅機構依成本價有償收購，也有要求開發商保留產權、承諾長期提供可負擔住宅出租的模式，作法比單一的無償捐贈更有彈性。
因此民間團體主張雙管齊下，一方面強化容積取得與社會住宅供給的強制連動，另一方面合理調整社會住宅交付方式，除了無償捐贈，也應評估成本價收購、長期出租等制度。
目的不是降低開發者的公共回饋責任，而是讓制度更合理、更有可行性，真正增加社會住宅供給，而不是只在法條上寫出漂亮的獎勵數字。
都市更新帶來的額外容積，是城市給予開發者的利益，自然應該換得相應的公共回饋，修法的重點，絕非把容積獎勵的數字寫得多漂亮，而是能否真正換到社會需要的住宅。
這次修法能否翻轉制度誘因，讓都更帶來的不只是更多樓地板面積，也能帶來更多負擔得起的居住選擇，將是後續立法討論最值得檢驗的標準。
