【關鍵數字】
-
萬坪：原松南營區的土地面積廣達萬坪，位於民權東路四段、光復北路、富錦街 107 巷所圍成的街廓。解讀：台北市精華區能一次釋出萬坪規模的完整街廓，極為罕見，這是本案受市場高度關注的根本原因。
-
逾 200 億元：本案權利金底價超過 200 億元，為公有土地地上權設定的史上第 2 高價。解讀：底價直接站上 200 億門檻，代表主管機關對這塊地的價值評估相當積極，也墊高了投標者的資金門檻。
-
11 月 9 日：本案預計開標的日期。解讀：開標結果將是今年公有土地市場的壓軸大戲，直接決定全年地上權簽約總額能否寫下新紀錄。
-
400%：基地容積率超過 400%，屬於特專二用地。解讀：高容積率意味著可興建的樓地板面積龐大，是支撐 200 億底價的關鍵。
-
70 年：地上權設定年限長達 70 年。解讀：超長年期讓投資者有足夠時間回收成本，適合規劃大型複合式開發案。
-
不得做住宅：土地使用用途以商業為主，明訂不得興建住宅。解讀：使用分區的限制，反而讓本案的開發方向更加明確，就是朝商辦、商場等商業用途規劃。
-
200 公頃：若松山機場遷移成真，松山區可釋出超過 200 公頃的土地。解讀：這是松機遷移議題每逢選舉就被拿出來談的原因，背後的土地利益實在太大。
-
122 億元：今年已簽約的北士科 T17、T18 輝達總部案，權利金總額達 122 億元。解讀：科技大廠進駐需求，是今年地上權市場升溫的最大推手。
-
101 億元：凱基人壽以 101 億元得標的六張犁陸保廠 C 區案。解讀：保險業資金也在積極進場，顯示壽險業對不動產收益的胃口越來越大。
-
逾 400 億元：若松南營區順利決標簽約，全年公有土地地上權簽約總額可望超過 400 億元。解讀：這將是公有土地招商史上最輝煌的一年。
-
3 宗：1 年之內敲定 3 宗百億級大案，將是史上首見。解讀：連續三個百億案，代表大型企業對台北精華區土地的需求已經到了搶貨的程度。
-
2.97% 降至 2.54%：去年金管會放寬保險業投資不動產的最低年化收益率門檻。解讀：門檻一下調，保險業投資不動產的彈性大增，這是今年壽險資金大舉進軍地上權的制度背景。
選舉年一到，松山機場遷移的議題又浮上檯面。而這一次，市場關注的焦點不只是機場本身，更是機場南側一塊即將開標的萬坪土地：原松南營區的地上權開發案，預計 11 月 9 日開標，權利金底價超過 200 億元，寫下公有土地地上權設定的史上第 2 高價。
原松南營區位於民權東路四段、光復北路、富錦街 107 巷所圍成的街廓，土地面積廣達萬坪。這塊地曾經是輝達台灣總部的備案選項之一，光是這個背景，就足以說明它的區位價值。目前本案正由財政部國產署辦理地上權招標，權利金底價一舉衝破 200 億元大關。
從土地條件來看，本案確實有開出高價的本錢。基地容積率超過 400%，屬於特專二用地，使用用途以商業為主，並明訂不得興建住宅，地上權設定年限長達 70 年。業內人士分析，若本案成功決標，可望與一旁的全球人壽國泰營區地上權案串聯，進一步擴大敦北金融商圈的規模，型塑更國際化的金融聚落風貌，外界甚至以「台北華爾街」來形容這個區域的未來。
由於本案的開發量體可觀，對投資者的財務實力要求極高。市場推估，潛在的投資者將以金控集團、人壽保險公司、跨國科技業為主，幾乎都是口袋夠深的大型機構。
松機遷移議題之所以每逢選舉就被提起，背後的土地帳其實很清楚。相關分析指出，松機遷移的影響層面，涉及城市開發、國安防災、離島救護等多重範疇，而且土地權屬橫跨中央與地方，所以各界對這個議題一向謹慎看待。但如果遷移真的成真，光是松山區就能釋出超過 200 公頃的土地，對於大同區、中山區、內湖區等位處航道下方、長期受到嚴格禁限建管制的地區來說，土地利用將大解放，被視為區域發展的一大利多。
值得注意的是，雖然松機遷移八字還沒一撇，但機場周邊的土地開發早已如火如荼地進行。今年已經簽約的地上權百億大案，就包括權利金總額達 122 億元的北士科 T17、T18 輝達總部案，以及凱基人壽以 101 億元得標的六張犁陸保廠 C 區案。如果松南營區也能順利決標簽約，1 年之內敲定 3 宗百億級大案將是史上首見，全年公有土地地上權簽約總額可望超過 400 億元。
今年地上權市場明顯升溫，背後有兩股力量在推。第一股是產業需求：近年國內經濟受到 AI 熱潮加持，科技業產值提高，經濟成長表現亮眼，產業擴大辦公空間的需求持續加溫。在精華區土地供給有限的情況下，大規模的公有土地地上權，成為少數能滿足大型企業需求的標的，自然吸引產業目光。
第二股則是制度面的鬆綁：去年金管會放寬保險業投資不動產的最低年化收益率門檻，從 2.97% 降為 2.54%，增加了保險業投資不動產的彈性。再加上近年台北的商辦租賃行情穩定上漲，足以滿足保險業對不動產收益的預期，讓保險業進軍地上權大案的態度比以往更加積極。
11 月 9 日的開標結果，不只決定一塊萬坪土地的未來，也將為今年火熱的公有土地市場寫下註腳。在選舉年、AI 熱潮、資金寬鬆三股力量交會的此刻，這場開標注定不會平靜。
