【懶人包】
一、台北市推出「公辦都更5099」專案，公辦都更第一階段住戶同意門檻從七成五降為五成，市府提早進場協助試算與說明。
二、同步推動「大街廓都更」新政，基地滿三千平方公尺、鄰近捷運場站或水岸的都更案，基準容積從百分之二百二十五提高到百分之三百。
三、政策搭配松山機場遷移後可望解除限高的五百七十公頃範圍，目標串聯北北基桃，拚區域整體發展。
四、兩處示範區同步公布：原第一殯儀館舊址的中山行政園區約一點五公頃、南港新行政中心約零點七公頃。
五、建商肯定政策方向，但點出「寬進嚴出」門檻落差、基礎設施承載、審議人力三大隱憂，後續執行仍是考驗。
台北市長蔣萬安十六日宣布下一階段都市更新重大政策，推出「公辦都更5099」專案，將公辦都更第一階段的住戶意願門檻由七成五下修至五成；同時啟動「大街廓都更」新政，針對基地面積達三千平方公尺以上、鄰近捷運場站或水岸周邊的都市更新案件，將基準容積由現行百分之二百二十五提高至百分之三百。蔣萬安強調，未來若能結合松山機場遷移後可望解除限高的五百七十公頃範圍，將進一步帶動臺北都市再生，打造更安全、宜居的韌性城市。
新政策的第一個重點，是大幅降低公辦都更的啟動門檻。現行「都更7599」將升級為「都更5099」：未來第一階段只要取得五成住戶同意，市府就會主動進場，協助辦理試算及說明；第二階段達到九成同意後，即協助住戶進行選配；後續也將維持九成的同意門檻，協助尋找建商。
市府指出，透過降低初期整合門檻，讓更多有意願推動都更的社區能夠及早獲得市府協助，預計全市一千二百一十四公頃的法定都市更新地區都將受惠，有助於突破都市更新初期最困難的住戶意願整合階段。
第二個重點是「大街廓都更」。針對基地面積達三千平方公尺以上、且位於捷運場站或水岸周邊的都更案件，將基準容積由現行百分之二百二十五提高至百分之三百，鼓勵大面積基地進行整體規劃與開發。
市府同時要求，部分增加的容積必須回饋作為公共服務設施，導入托育、幼兒園、長照日照中心、圖書館及運動中心等多元功能，讓都市更新不只是老屋重建，更能同步完善周邊公共服務與生活機能。
蔣萬安也同步公布兩處「大街廓都更」示範區。第一處為「中山行政園區」，位於原第一殯儀館舊址，基地面積約一點五公頃，未來將結合周邊圓山創新聚落與松山人工智慧園區，串聯形成創新發展軸帶，並導入多元公共服務設施。
第二處則為「南港新行政中心」，規劃將原有行政中心遷至南港高工周邊，透過約零點七公頃基地的整體更新，結合高鐵、臺鐵及捷運三鐵共構的交通優勢，導入金融、商辦等多元商業服務機能，帶動南港地區整體發展。
對於這波新政，蔣萬安表示，都市更新一直是台北市面臨的重大挑戰，不僅攸關城市景觀與生活品質，更是提升居住安全與城市韌性的關鍵。
他指出，過去四年市府積極推動「都更八箭」，讓都更案件數達上任前八年平均的二點四倍，不僅位居全臺第一，更達其他五都總和的一點三倍；電梯增設申請數也較過去八年成長四點二倍，成果居全國之冠。
包括富台社區等成功案例，都讓長者及育兒家庭的日常生活更加便利；從信維整宅、斯文里二期及三期，到多項長期停滯的指標性都更案件，市府也持續透過積極溝通與整合，逐步推動更新進程。
不過，一位建商負責人表示，這項政策確實點出了許多老舊社區長期面臨的整合僵局，但若回歸到實務執行與都市規劃層面，確實存在幾個可能引發憂慮、難以落地的關鍵盲點。
第一個隱憂是「寬進嚴出」的整合斷層與預期心理落差。第一階段只要五成住戶同意，市府就進場協助試算與說明，但要進到招商動工，仍需跨越第二階段九成的超高共識門檻。在台灣產權複雜、一樓店面或頂加利益難解的情況下，要從五成跨到九成，往往才是爭議最劇烈的瓶頸。
這位建商負責人指出，只要稍微多數的五成即可啟動程序，容易讓住戶產生「馬上要改建了」的過度期待；然而若最終因卡在少數不同意戶而停擺，不僅浪費公部門的試算資源，也容易激化社區內部對立。
第二個隱憂，是都市容積與基礎設施承載力。市府將住三基準容積從百分之二百二十五放寬至百分之三百，再疊加其他容積獎勵後，實質開發密度將顯著攀升。台北市舊市區的巷弄狹窄、排水防汛、區域電網與停車空間早已飽和，雖然政策要求回饋托育、日照等空間，但大量人口進駐帶來的交通壅塞與日照、通風衝擊，並非僅靠單一建築內附設公益設施就能完全抵消。
第三個隱憂，則是市府審議的行政能量與財政人力能否跟上。門檻降到五成，會讓送件案量在短期內大幅井噴。即便市府規劃增加都更處編制，預計增至一百零五人，但面對大量案件的初期產權清查、估價試算與後續協調，基層公務與專業人力是否能跟上仍是問號；公部門薪資待遇面對民間建商與估價事務所的競爭，能否快速補齊具備不動產、都市計畫專業且經驗豐富的人力，亦是行政審議能否真正加速的現實考驗。
從背景來看，台北老舊社區的都市更新長期卡在住戶意願整合：第一階段門檻過高，許多社區連啟動程序都有困難，這正是市府把「都更7599」升級為「都更5099」想要突破的瓶頸。
而「大街廓都更」的設計邏輯，則是鼓勵大面積基地整體規劃，避免零碎開發；透過容積獎勵換取公共服務設施回饋，讓更新案同時補上托育、長照、圖書館等社區機能。
後續值得關注的發展，包括松山機場遷移構想的進度。蔣萬安表示，未來將結合機場遷移後可望解除限高的五百七十公頃範圍，納入城市整體發展規劃，並透過都市更新、產業布局與交通建設的整合，串聯臺北、新北、基隆及桃園，發揮北北基桃區域治理綜效，同時改善河岸景觀與公共服務機能，讓臺北朝向更安全、更宜居、更具韌性的城市持續邁進。
