台北東區周邊成屋均價：2024年每坪115.03萬元，2026年116.92萬元，上漲約1.6%，仍站穩百萬元大關。
台中東海商圈周邊成屋均價：2024年每坪17.32萬元，2026年14.4萬元，跌幅約16.9%，是三個商圈中唯一走跌的一區。
高雄五福商圈周邊成屋均價：兩年來上漲約4.8%，漲幅居三個商圈之冠。
三家百貨的營業歷史：台北店31年，台中店32年，高雄店51年，合計橫跨超過一個世紀的零售歲月。
高雄舊址基地面積約1043坪，其中大統百貨持有約300坪，拆除後目前尚無具體開發計畫。
全台老牌百貨接連熄燈，周邊房價是不是一定跟著跌？實價登錄揭露的答案出乎不少人意料。台北、高雄兩地的老牌百貨退場後，周邊房價不跌反漲，只有台中東海商圈出現明顯下跌，三個商圈呈現兩漲一跌的反差走勢。
近年來，實體零售市場面臨消費習慣改變，老牌百貨陸續退場。台北的敦化館在2025年12月14日熄燈，結束31年營業；高雄的五福店因為土地租約到期，在2026年2月28日結束營運；台中經營32年的四季百貨，最後一家東海創始店也在今年10月4日歇業。三家不同型態的零售地標，相繼走入歷史。
這次盤點以三家百貨周邊三公里內的成屋交易為範圍，比較2024年與2026年的均價變化。結果顯示，台北與高雄呈現上漲，台中則出現下跌，百貨熄燈與房價走勢之間，並沒有簡單的連動關係。
先看台北東區。敦化館在1994年開幕，曾是東區代表性的精品百貨，也是台北重要的消費地標之一。隨著租約到期，百貨在2025年底正式熄燈，結束31年營業歷史。不過，周邊成屋房價並未因此鬆動，2026年平均單價來到每坪116.92萬元，比2024年的115.03萬元上漲約1.6%。
東區房價能夠撐住，關鍵在於商圈本身的成熟度。東區捷運路網密集，周邊還有忠孝館、復興館等其他百貨據點，加上辦公、餐飲與零售機能完整，商圈並沒有因為單一一家百貨退場就全面消失，周邊住宅價格也沒有同步下跌。
台中東海商圈則是完全不同的故事。創立於1994年的四季百貨，並不是傳統大型百貨公司，而是以生活用品、服飾及日用品為主的平價生活百貨，全盛時期曾在中彰地區設有多家門市。最後一家東海創始店在今年10月4日結束營業，替32年的經營畫下句點。
周邊成屋均價從2024年的每坪17.32萬元，降到2026年的14.4萬元，跌幅約16.9%，是這次盤點中唯一出現房價下跌的區域。對比台北與高雄的走勢，東海商圈的跌幅格外醒目，也讓人好奇背後的原因。
不動產業者分析，四季百貨東海店熄燈，除了受到電商崛起與連鎖生活百貨競爭影響，也與消費需求轉變有關。目前東海商圈的消費主力以手搖飲、平價餐飲為主，加上店面租金攀升，進一步增加承租業者的經營壓力，商圈型態正在改變。
住宅市場的結構，也是影響均價的重要因素。業者指出，東海商圈住宅以透天、華廈及套房為主，新建案供給相對有限，交易主要仰賴中古屋市場。由於區域住宅屋齡普遍偏高，加上不同產品的屋況、坪數及土地持分差異大，成交均價容易受到交易物件結構影響，單看均價變化未必等於每一戶房子都跌了這麼多。
再看高雄。五福店在1975年開幕，曾是南台灣重要的購物地標，歷經1995年火災、停業及重新整建，最終因為土地租約期滿，在今年2月28日結束營運，51年的營業歷史告終，原有百貨建物也已經拆除完成。
五福店舊址位於五福路、中山路口，整體基地約1043坪，屬於高雄市中心精華商業土地。由於土地分屬不同地主，拆除後如何開發，持續受到外界關注。大統百貨方面透露，集團持有約300坪土地，先前曾傳出將暫作停車場使用，但最新確認，包括停車場在內目前均無具體規劃，現階段將先空置養地，至於其他地主持有土地的後續用途，集團表示並不清楚。
儘管百貨熄燈、建物拆除，周邊住宅價格卻未同步走跌。實價登錄統計顯示，五福店周邊均價兩年來上漲約4.8%，反而是這次盤點三個商圈中漲幅最高的區域，這個結果同樣顛覆了直覺。
高雄市代銷業者分析，五福店位於高雄市中心精華地段，鄰近捷運中央公園站、新堀江商圈，周邊還有中央公園、大立百貨等設施。百貨可以退場，但捷運、公園及成熟商業機能不會跟著消失，這也是核心地段住宅價格仍能維持的原因之一。
綜合三個商圈的經驗，業者歸納出一個共通點：台北東區與高雄五福商圈都已經發展成熟，住宅價值並非由單一一家百貨決定。交通、公園、其他商業設施與整體生活機能，才是支撐房價的真正底盤，百貨只是商圈的一部分，而不是全部。
台中東海商圈的情況則提醒購屋族，看均價變化時要多一層思考。當交易以中古屋為主，不同年度成交物件的屋齡、坪數及產品類型差異，都可能拉低或拉高平均單價，均價下跌不一定代表區域全面走弱，也可能只是成交結構改變的結果。
對正在評估商圈住宅的人來說，這次盤點提供了一個實用的判斷框架：不要只看一家店開不開，而是看捷運到不到、公園在不在、其他店家還剩多少，以及住宅本身的屋齡與產品型態。這些條件加起來，才比較接近房子真正的長期價值。
後續值得觀察的，還有高雄五福店舊址那塊千坪精華土地的動向。土地分屬不同地主、目前尚無具體規劃，未來不論是開發、合建或繼續空置，都可能牽動周邊商圈的下一步發展，值得持續追蹤。
