懶人包：5點看懂大直公辦都更案簽約
- 台北市大直地區東側與南側兩處社區的公辦都更案，今天正式完成簽約，宣告重建向前邁出一大步。
- 兩案分別命名為大直儒玉與大直藏璽，更新前合計247戶，住戶參與公辦都更的意願比例分別為86.11%與92.80%。
- 兩案合計引進約44.62億元與50.31億元投資，總金額接近95億元，未來將改建為19層與24層的新建築。
- 施工安全是兩案最受重視的一環，將採用逆打工法，並加厚連續壁、加設扶壁與地中壁，施工期間全程監測。
- 若後續程序順利，預計明年第4季提送事權報核，可望於2029年獲得核定，傾斜民宅本身的重建與賠償則另案處理。
台北市大直地區東側與南側兩處社區的公辦都更案，今天舉行簽約典禮，市府指定的實施者台北市住宅及都市更新中心，與兩案的出資團隊完成簽約，許多住戶也到場見證。這兩處社區的公辦都更，源自基泰大直鄰損事件之後的後續處理，市府以大直公辦都更專案的方式協助推動，歷經招商波折，如今終於進入實質執行階段。
簽約典禮由副市長兼住都中心董事長張溫德，與皇昌福榮合作聯盟董事長黃重雷、長虹建設總經理李耀中共同完成，分別代表大直儒玉與大直藏璽兩案。對在場的住戶來說，這場簽約的意義不只是儀式，而是多年等待之後，第一次看到重建有了明確的執行團隊與時程，現場氣氛既有期待，也帶著一路走來的感慨。
從規模來看，大直儒玉更新前共有108戶，大直藏璽則有139戶，兩案合計247戶，而且全部都是私有產權。值得注意的是，住戶參與公辦都更的意願比例相當高，大直儒玉為86.11%，大直藏璽更高達92.80%。在都更推動過程中，住戶共識往往是最難跨越的一關，兩案能夠達到八成六以上的參與意願，顯示多數住戶對於公辦模式抱持信任，也願意配合後續的選屋與搬遷安排。
在建築規劃方面，大直儒玉更新後將興建1幢2棟、地上19層及地下4層的建築，大直藏璽則為1幢2棟、地上24層及地下4層。兩案的投資金額也相當可觀，大直儒玉估計引進44.62億元，大直藏璽則為50.31億元，合計接近95億元。對大直地區來說，這樣的投資規模不僅意味著兩處社區的改頭換面，也可能帶動周邊環境與生活機能的進一步提升。
兩案的招商過程並不順遂。去年第一次公告招商時，因為沒有廠商投標而流標，讓住戶一度相當惶恐。市府在檢討後發現，原先提出的條件與市場行情存在不小的落差，於是調整招商條件，今年重新公告招商，最後順利決標。這個轉折顯示，公辦都更的招商條件必須貼近市場現實，否則即使有住戶共識，也難以找到願意投入的團隊。
施工安全是兩案最受關注的焦點，畢竟大直地區先前才發生鄰損事件，住戶對施工品質的要求自然更高。兩案都將採用逆打工法施作，深度貫入岩盤，並加厚連續壁以提升剛性，同時在適當距離加設扶壁及地中壁，藉此強化結構穩定。施工期間還會執行嚴謹的監測計畫，隨時掌握開挖對周邊環境與鄰房的影響，把風險降到最低。
在容積獎勵方面，兩案以爭取基準容積100%容獎為基礎，並且已經完成耐震能力初評，適用防災型容積獎勵。對住戶而言，容積獎勵關係到更新後可分配的面積與整體財務可行性；對市府而言，防災型容獎的設計，則是希望透過制度誘因，讓老舊社區在重建時一併提升耐震與防災能力，而不是單純蓋新房子而已。
住戶的心聲，是這場簽約典禮上最真實的部分。一名東側住戶坦言，整個過程真的很辛苦，住戶們都感受得到，不是三言兩語可以說清楚，同時也感謝住都中心一路以來的盡心盡力。另一位南側住戶則說，公辦都更過程中，住都中心一直很認真媒合較優質的廠商，如今找到長虹建設，他和其他住戶都抱持很期待的心情。
不過，期待之中也有現實的課題。南側住戶提到，未來原地重建期間的居住問題，仍需要自己設法解決，他目前的打算是在大直地區另外找房子，同時也建議市府可以協助年長者更有效率地媒合中繼住所。對高齡住戶來說，搬遷、找房、適應新環境的負擔往往比年輕住戶更重，如何讓年長者在重建期間獲得足夠支援，將是後續執行時必須面對的細節。
在地議員林珍羽出席簽約時表示，兩案招商一度流標，住戶非常惶恐，而市府在發現條件與市場落差之後能夠快速反應，是案件得以往前推進的關鍵。她也提到，大直地區的住戶臥虎藏龍，推動過程中許多專業人士一起參與討論，討論的深度猶如都市審議會議一般。她認為，如果連大直公辦都更案都能推動，其他區域的住戶凝聚共識的機會也會更大一些。
簽約之後的下一步，住都中心將攜手出資團隊向住戶說明優化方案，並啟動溝通作業，收集住戶意見，再調整規劃設計，之後辦理正式的選屋程序。這段溝通期相當重要，因為簽約只是開始，真正影響住戶權益的，是後續的規劃內容與選屋條件是否合理、透明，能否回應不同住戶的需求。
就時程來看，若一切順利進行，兩案預計明年第4季提送事權報核，可望於2029年獲得核定。從簽約到核定之間還有數年時間，期間還要經過說明、溝通、選屋、報核等程序，住戶需要有長期等待的心理準備，市府與出資團隊也需要維持資訊透明，避免住戶在漫長的等待中失去信任。
至於外界同樣關心的基泰大直傾斜民宅都更案，更新處說明，傾倒戶的重建及財損賠償屬於基泰公司應負的責任，市府會依法公平、公正地協助該案的審議程序，盡速審查。該案在去年9月5日第2次申請報核後，今年6月17日公開展覽30日，7月9日舉行公辦公聽會，更新處並在8月27日督促盡速辦理容積移轉所需的都市設計審議，採取都市設計與都更併行審議的方式，由專人列管審查進度。
把兩案放在一起看，大直地區的都更進程其實呈現兩條並行的軌道：一條是東側與南側社區的公辦都更，已經完成簽約、進入執行；另一條是傾斜民宅本身的都更，仍在審議程序中，賠償與重建責任歸屬於建商。兩條軌道的進度不同，但都牽動著同一批居民的生活，市府如何讓兩邊的資訊同步、進度透明，將影響居民對整體重建的信心。
從更廣的角度來看，大直公辦都更案的經驗，對台北市其他老舊社區具有參考價值。住戶共識、招商條件、施工安全、容積誘因，每一個環節都可能成為卡關的原因。大直案走過流標、調整條件、重新招商的過程，證明公辦都更需要市府、住戶與廠商三方持續磨合，而不是一次公告就能解決。
對大直地區的居民來說，簽約是一個重要的里程碑，但不是終點。接下來的優化方案說明、選屋程序、施工期間的監測與溝通，都將考驗執行團隊的細膩程度。特別是施工安全，經歷過鄰損事件的居民，對於開挖、監測、鄰房保護的要求只會更高，任何一點疏忽都可能動搖好不容易建立起來的信任。
後續發展方面，值得關注的時間點包括出資團隊向住戶說明的優化方案內容、正式選屋程序的啟動時機，以及明年第4季是否如期提送事權報核。至於2029年核定的目標能否達成，則要看中間各個程序是否順利推進。對住戶而言，接下來幾個月最重要的事，就是參與說明與溝通，把自己的需求清楚表達出來，讓最終的規劃更貼近實際居住需要。
