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把不動產借名登記在親友名下，是不少家庭常見的安排，有人是為了節稅，有人是為了方便管理，也有人純粹出於信任。但這種先登記、再說的作法，背後藏著不少人沒想過的稅務眉角。稅務機關日前分享一起真實案例：男子生前將土地借名登記在哥哥名下，過世後配偶透過法院判決討回土地，原以為物歸原主就沒事了，沒想到辦理所有權移轉時，仍被要求申報並繳納土地增值稅。
這起案例的經過並不複雜。當事人於2017年間買賣取得一筆土地，但沒有登記在自己名下，而是借用哥哥的名義完成登記。2021年當事人過世後，配偶於2022年提起訴訟，主張這筆土地實際上是先生出資購買，請求法院判決返還。法院審理後，於2023年判決確定，認定哥哥應將土地所有權移轉給繼承人。
判決塵埃落定，配偶接著向稅務機關提出一個很直覺的問題：既然土地本來就是先生花錢買的，法院也已經判決應該還給繼承人，辦理移轉登記的時候，難道還要再繳一次土地增值稅嗎？
稅務機關的答案是肯定的，關鍵就在於借名登記的法律性質。不動產借名登記，是借名人與出名人之間成立的債權契約，雖然土地實際上由借名人出資取得，但在登記資料上，所有權人寫的是出名人的名字。當借名人死亡、借名登記契約消滅時，繼承人所繼承的，是請求返還土地的權利，而不是土地所有權本身。
換句話說，在法律眼中，這次的移轉並不是單純的繼承取得土地，而是出名人把登記在他名下的土地，移轉給借名人的繼承人。兩者在稅法上的待遇完全不同。
稅務機關進一步指出，依據土地稅法第28條的規定，出名人將土地移轉給借名人的繼承人時，仍應申報土地移轉現值，並依法課徵土地增值稅。法院判決返還土地，解決的是產權歸屬的爭議，並不等於免除了移轉時的稅負。
至於這筆稅要怎麼算，稅務機關也以本案為例說明。計算土地增值稅，需要比對前次移轉現值與本次移轉現值，兩者的差額就是漲價總數額。在本案中，前次移轉現值以哥哥於2017年取得土地時的公告土地現值為準，本次移轉現值則以配偶於2022年提起訴訟時的公告土地現值為準。
這裡有一個容易被忽略的細節：雖然法院判決在2023年才確定，但稅務機關採用的本次移轉現值基準，是2022年提起訴訟時的公告土地現值，而不是判決確定那一年的公告現值。兩個年度的公告現值可能不同，會直接影響漲價總數額的計算結果。不過稅務機關也強調，實際課稅基準仍須依個案事實及相關規定認定，不能一概而論。
為什麼借名登記會有這麼多後續麻煩？實務上，借名登記把誰出錢和登記誰的名字拆開，表面上省事，實際上是把產權風險和稅務成本全部往後推。一旦借名人過世，繼承人要拿回土地，往往得先打官司確認權利，打完官司還要面對移轉時的稅負，時間和金錢成本都相當可觀。
更麻煩的是，借名登記多半只靠口頭約定或簡單的書面協議，時間一久，出名人反悔、繼承人間認知不同，都可能讓單純的家族安排演變成長年訴訟。這起案例從2022年提告到2023年判決確定，前後花了一年多，期間的舉證與程序負擔，對家屬來說都是沉重的消耗。
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- 2017：當事人買賣取得土地，並借名登記在哥哥名下，是整個故事的起點。
- 2021：借名人過世，借名登記契約隨之消滅，繼承人繼承的是返還請求權。
- 2022：配偶提起訴訟請求返還土地，稅務機關以此年度的公告土地現值作為本次移轉現值基準。
- 2023：法院判決確定，哥哥應將土地所有權移轉給繼承人。
- 土地稅法第28條：出名人移轉土地給借名人繼承人時，應申報移轉現值並依法課徵土地增值稅。
稅務機關最後提醒，民眾若有不動產借名登記的情形，應及早留意借名人死亡後可能涉及的產權移轉及稅務問題。即使透過法院判決取回土地，也不代表一定能適用一般繼承土地的免徵規定。辦理移轉之前，最好先向土地所在地的稽徵機關確認申報及課稅事宜，把稅務成本算進去，避免因為誤解相關規定，贏了官司卻在稅單上吃了悶虧。
