5 點看懂
- 立法院新會期把基金架構不動產投資信託改革列為優先法案，目標是讓一般民眾也能參與優質收益型資產。
- 這項改革從倡議到現在已經走了八年，目前只差最後三讀一關。
- 台灣現行制度採信託架構，掛牌檔數只剩六檔，規模與交易活絡程度都有限。
- 借鏡日本經驗，基金架構搭配稅負中立與專業管理，有機會把市場規模做大。
- 草案禁止投資住宅，並要求強化關係人交易與資訊揭露，避免普惠變成風險。
立法院新會期開議，金管會再度把證券投資信託及顧問法修正草案列為唯一的優先法案，核心是開放不動產投資信託基金採基金架構發行。這一步被視為台灣普惠金融的最後一哩路，關係到一般家庭能不能用小額資金，分享過去只有大型資本才碰得到的收益型資產。
這項改革的倡議可以追溯到二零一八年，中間經過行政部門研議與跨屆重送，二零二四年五月通過財委會初審，至今仍在等待完成三讀。從倡議算起已經歷時八年，改革腳步確實有必要加快，否則市場發展會一直停在原地。
為什麼說這是普惠金融的最後一哩路，關鍵在於台灣家庭財富高度集中於不動產，但優質收益型資產的門檻極高。一棟商辦大樓、一座物流中心或一座資料中心動輒數十億元，往往只有大型企業與機構法人才買得起，一般民眾即使看好租金收益，也沒有進場的管道。
不動產投資信託基金的做法，是把這類資產證券化，切成小單位讓民眾認購。民眾不必背負房貸，也能分散單一標的的風險，分享租金與營運帶來的收益。對受薪家庭來說，這等於多了一種長期參與不動產收益的方式，而不是只能在房價高漲時望屋興嘆。
日本的經驗經常被拿來對照。日本的不動產投資信託從二零零一年上市，到今年初已經有五十八檔，總市值超過十七兆日圓。以投資人數來看，個人占了九成以上；以金額來看，則由金融機構與外資撐起主要部位，結構相當多元。
日本制度有幾個值得注意的設計。符合條件的收益分配可以享有稅前扣除，再搭配免稅投資制度，帶動市場成長。二零二六年春季，日本不動產投資信託的平均殖利率約為百分之四點八，背後是專業管理、稅負中立與投資誘因兼備的制度設計在支撐。
另一個常被忽略的關鍵，是資產供給的管線。開發商先自行持有並整備資產，等到營運穩定之後，再注入旗下的不動產投資信託，形成源源不絕的資產來源。市場不是只有資金進來，也要有夠好的標的可以承接，兩邊配合才轉得動。
反觀台灣，過往的不動產投資信託都採信託架構，目前只剩六檔掛牌，規模與交易活絡度遠遠不及日本。癥結出在制度限制了專業管理：信託業擔任發行主體，不動產營運仰賴委外，權責分離，資產增值也難以透過處分回饋給投資人。
基金架構的差別，在於由具備不動產專業的事業直接管理，可以主動調整資產組合，而不是被動持有。業界調查顯示，已經有十一家投信表達發行意願，五年內規模可望突破千億元。這意味著只要法制打通，市場供給有機會快速跟上。
基金架構不動產投資信託更是引導壽險資金回流本土的關鍵工具。壽險業海外投資超過二十兆元，匯率風險與資產負債管理壓力始終揮之不去。新台幣計價的國內資產沒有避險成本，名目收益率即使略低於海外債券，扣除避險成本後的實際報酬未必遜色，對資本韌性更有實質幫助。
壽險業直接投資單一公共建設，常常受限於評估冗長、流動性不足與退場困難。如果把已經穩定營運的公共建設轉化為可以交易的不動產投資信託，就能降低門檻，增加新台幣長期投資標的，讓資金留在本地市場循環。
有人會問，既然已經有促參法，何必再推不動產投資信託，其實兩者是互補的。公共建設各階段的風險不同：興建期的工程與需求風險，應該由政府與開發商承擔；營運爬坡期適合交給專業投資機構；現金流穩定之後，再透過不動產投資信託轉由壽險資金與全民長期持有。
有了不動產投資信託承接，政府與開發商回收的資金又能投入新建設，形成資本循環。促參法解決建設與營運，不動產投資信託解決成熟資產的再融資與退場，兩套工具接在一起，公共建設的資金鏈才算完整。
對快速轉型中的城市來說，這項改革尤其重要。資料中心、物流園區、醫療與長照設施，以及收益穩定的再生能源與公共建設，都可能成為證券化的標的。在地居民能以小額投資分享地方發展的成果，城市也能在不增加財政負擔的前提下，加速建設步伐。
當然，立法不能輕忽投資人保護。草案已經禁止投資住宅，降低炒房疑慮，但更需要防範企業集團把高價或劣質資產轉售給基金。主管機關應該強化關係人交易、獨立鑑價、出租率、負債比率與收益揭露等規範，避免普惠金融淪為普惠風險。
公共建設證券化更需要公開透明，讓社會看清楚政府取得的對價與資金去向，杜絕圖利財團的疑慮。標的怎麼選、價格怎麼定、收益怎麼分，這些資訊攤在陽光下，投資人才敢長期持有。
稅制同樣是成敗關鍵。台灣如果讓資產移轉、基金收益與投資人所得面臨重複課稅，再好的制度也難吸引發行。財政部應該及早確立稅負中立原則，並與國發會、交通部等部會同步盤點案源，讓法案通過後就有標的可以接上。
接下來的看點很清楚：立法院本會期能不能儘速完成三讀，行政部門能不能同步備妥稅制、估價治理、資訊揭露與案源等配套。真正的普惠金融，是讓一般受薪家庭也能以合理門檻，分享過去只有大型資本才能參與的優質資產收益，這正是基金架構改革最值得推動的價值。
